近日，素有“东南山水甲天地”之称的温州，卖出了三块地。

公开信息知道，7月26日，温州成交三宗涉宅用地，其中龙港商住地块，由龙港市城市成立发展集团有限公司底价竞得；苍南县两宗地块竞价锋利，最终由苍南县城市投资集团竞得。三宗地均由当地城投拿下，激发市集一阵真贵。

实质上，近两年来，像温州这么由城投“托底”土拍的情况并不稀有，且城相投座的投资畛域，比遐想中还要大。

克而瑞近日研报暗示，往日三年房地产更正期，房企在投资上呈现两个特征：第一，民企多半退出，央国企独占鳌头；第二，城投大面积托底地皮市集，但“开采身手”是硬伤。

这一滑变力度有多大？数据知道，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投资金额（全口径）保捏在2万亿元以上，占百强比重60%以上；2022年、2023年呈现断崖式下落，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年岑岭下降近九成。

民企投资悔恨有客不雅及主不雅要素，一方面市集销售疲弱导致销售回款坚苦，另一方面三说念红线之下，民企不停追求加杠杆带来的筹划危急、现款流危急围聚爆发。

市集洗牌之际，央国企莫得悬念地“扛起投资大旗”，在近三年新增拿地金额TOP100中，央国企2022年、2023年的投资金额占比朝上60%，较2020年增长了近28个百分点。

与此同期，各地城投公司成为一股不行残酷的力量，通常“扫货”土拍市集。

克而瑞暗示，从2021年至2024年5月，30个重心一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含协作拿地），拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额角度看，城投公司均是占比最高的类型，亦然市集下行阶段维稳地皮市集的宽广撑捏。

值得预防的是，与雷厉风行的拿地当作比较，城投平台后续的开采节拍格外缓慢。

据克而瑞统计，2021年于今，城投拿地口头中一皆开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即等于时辰较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，场所国企高达85%，民企也有近五成开工率。

“往日三年受多样要素的影响，城投险些拿了中枢城市近半数地皮，而开工、开采的三三两两，寻找代建开采的雷同较少。”克而瑞称，城投拿地未开工面积近3.3亿平常米，乐不雅测算改日开工的占比仅15%，原因是其运营专科度不足畛域国央企和高盘活民企。

易居接洽院接洽总监严跃进对此暗示，这两年土拍市集一直是城投“托底”情状，某种程度上亦然场所政府踏实地皮市集的策略，是以会出现只研究前期地皮往来、后续开采跟不上的情况；此外，近两年市集去库存压力较大，前期所拿地皮开采上风舒缓，会出现闲置、开工不到位的情况。“不少城投企业前期往来积极，但当今开采停滞，其实这亦然一种潜在的风险。”

2024年以来，城投凶猛的拿地势头有所放缓，有业内不雅点称其“托底身手下滑”。

华泰证券暗示，2024年1～5月，中指口径寰宇地皮出让金 7513 亿元，同比下降37%，广东、安徽、宁夏、贵州等区域下滑幅度较大。城投拿场所面，前五月城投拿地金额1784亿元，同比下行16%，拿地放缓或主要因为平台现款流压力增大，托底身手下滑。

华泰证券续称，城投债务本金多以“借新还旧”方式滚续，但债务利息部分则需偿付。2023年，寰宇城投付息开销3.43万亿元，而2023年寰宇政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆迁、赔偿等用度，瞻望仍有偿付缺口。

此外，目前场所政府靠近的“战略性”任务并不少，比如收储新址、二手房转为保险房等，这雷同需要谐和资金问题，城投平台还能否不时“托底”存在概略情趣。

后市走向仍待不雅察，但城投现有土储怎么消化，是近在目下的问题。

“城投拿地后的出息，无外乎协作开采、代建开采、或再次转让地皮三种。”克而瑞暗示，因央国企多选拔独冷静中枢城市投资优质量块，或早在拿地之初就与城投达成协作公约，城投与其协作开采的可能性，会跟着地皮开工时辰的延后而越来越小。

寻找代建企业开采，则成为城投拿地后的“中良策”，表面上改日代建空间巨大。

克而瑞通过对29个重心城市、近万在售商品住宅口头梳理后发现，目前中枢城市交易代建比例仍然较低，在近1万个在售口头中，代建比例（按口头个数）仅有1.67%，与施展国度较高的代建渗入率比较，改日还大有可栽种空间。

城投拿地的代建比例雷同不高，一方面城投本身开采意愿不足，与其本身债务压力也关臆想，另一方面市集下行，即等于优秀的代建企业操盘，销售不行控风险仍大。此外，城投的开采理念以利润为主，“少赚不亏”的底线念念维下，口头进程会较为滞后。

固然代建合座占比较低，但连年来该市集仍在逐步发展。2020年、2021年，克而瑞29个样本城市开盘的口头中，代建占比不足0.7%，但2023年比例达到4.65%，2024年进一步增长至6.28%。

“商品住宅项商酌代建中，城投公司在围聚供地托底拿地的口头是主要着手，由于城投公司本身在开采运营、资本圮绝等方面身手不如专科的开采商，因此在城投托底拿地后，由专科开采商进行全流程代建代销干事，可完结双赢。”克而瑞称。

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孙梦凡

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